2015年考研政治時(shí)政——專家解析：房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否到來(lái)_跨考網(wǎng)

? ? 3月16日，北京萬(wàn)科橙項(xiàng)目以毛坯房2.1萬(wàn)元/平方米入市，比之前的精裝房?jī)r(jià)格低了5000元/平方米。隨后，通州區(qū)東亞·印象臺(tái)湖從最初預(yù)計(jì)的2.6萬(wàn)元/平方米（毛坯房）變成2.2萬(wàn)元/平方米起（精裝修房）平價(jià)入市。

　　此前，杭州、常州、南京等城市紛紛傳來(lái)降價(jià)消息，寧波則出現(xiàn)地方龍頭企業(yè)倒閉的噩耗，幾大銀行出臺(tái)房貸風(fēng)險(xiǎn)提示。就成交量來(lái)看，北京、上海等一線城市新房交易量復(fù)蘇的速度低于預(yù)期，二手房更是連續(xù)多月萎靡不振。

　　一方面輿論紛紛看空樓市，另一方面專家和地產(chǎn)商都表示降價(jià)只是個(gè)例。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一年多的持續(xù)上漲之后，是會(huì)面臨崩盤重新洗牌，還是走向溫和調(diào)整的拐點(diǎn)呢？

　　怎么判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)？

　　針對(duì)樓市崩潰說，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌認(rèn)為，城鎮(zhèn)化效應(yīng)會(huì)拉動(dòng)住房剛需，剛需存在，房?jī)r(jià)就不會(huì)出現(xiàn)暴跌，而目前個(gè)別樓盤降價(jià)的行為，只是房企為了回籠資金，并不能表明全國(guó)房?jī)r(jià)都會(huì)下降。

　　顧云昌說，從國(guó)際上看，房?jī)r(jià)大幅下跌與城鎮(zhèn)化率有關(guān)。當(dāng)一個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化率超過60%的時(shí)候，房?jī)r(jià)大幅下跌就可能發(fā)生。美國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)城鎮(zhèn)化率超過70%；日本房產(chǎn)泡沫破滅是因?yàn)槌擎?zhèn)化率超過67%；歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過65%。現(xiàn)在就中國(guó)的城鎮(zhèn)化率來(lái)看，樓市崩潰點(diǎn)還很遠(yuǎn)。今年《政府工作報(bào)告》提出著重解決好“三個(gè)1億人”問題，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，這“三個(gè)1億人”會(huì)帶來(lái)住房的剛需。

　　中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，百城房?jī)r(jià)自2012年6月以來(lái)已連續(xù)第21個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅較上月縮小0.09個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，64個(gè)城市環(huán)比上漲，36個(gè)城市環(huán)比下跌。從十大城市環(huán)比漲跌幅看，9個(gè)城市環(huán)比上漲，1個(gè)城市下降，其中最大漲幅縮小至2%以內(nèi)，多數(shù)城市漲幅不足1%，表明大城市房?jī)r(jià)繼續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉指出，近兩年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)越來(lái)越明顯。一線城市房?jī)r(jià)上漲較快，但一些二、三、四線城市庫(kù)存壓力不斷加大。

　　“一些地方的房?jī)r(jià)下滑，市場(chǎng)傳聞銀行停辦房地產(chǎn)貸款，這些情況并不是第一次出現(xiàn)。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，對(duì)于未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)尤其是住房市場(chǎng)，還是應(yīng)該堅(jiān)持基本的判斷。我國(guó)當(dāng)前正處在一個(gè)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，與世界發(fā)達(dá)國(guó)家水平相比，我國(guó)城鎮(zhèn)化要走的路還很長(zhǎng)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)人口城鎮(zhèn)化率接近54%，與發(fā)達(dá)國(guó)家的接近80%相比還有很大增長(zhǎng)空間，這也預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力巨大。與此同時(shí)，另一項(xiàng)社科院的數(shù)據(jù)卻顯示，過去十余年中，我國(guó)城市人口增長(zhǎng)0.5倍，城市建成面積卻增加了接近1倍，顯示出供過于求的局面。

　　出手買房正當(dāng)時(shí)？

　　北京自住房的推出，讓很多人看到了買房的希望。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自住房占用土地會(huì)導(dǎo)致商品房成本上升，此因素會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，銀行在收緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的同時(shí)，也在收緊房貸，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)購(gòu)房成本也在上升，這讓買不買房充滿了矛盾。

　　搜房網(wǎng)進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，50%的網(wǎng)友認(rèn)為北京房?jī)r(jià)會(huì)應(yīng)聲下跌。同時(shí)，由于五大行上浮房貸利率，半數(shù)網(wǎng)友表示將暫時(shí)擱置買房計(jì)劃。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉指出，北京樓市有“三年輪回”之說，回溯2008年和2011年，北京房?jī)r(jià)均出現(xiàn)明顯跌幅，時(shí)至2014年，恰逢三年又一輪回，房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？根據(jù)調(diào)查結(jié)果，有56%的網(wǎng)友認(rèn)同這一預(yù)測(cè)。同時(shí)有29%的人抱著“買漲不買跌”的心理，表示即使此時(shí)有低價(jià)樓盤入市，也不會(huì)出手。

　　李偉指出，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不可能也沒必要再保持近些年的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境和內(nèi)在動(dòng)力在發(fā)生變化：我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由快速增長(zhǎng)期進(jìn)入中高速增長(zhǎng)期，增長(zhǎng)階段的轉(zhuǎn)換對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)必將產(chǎn)生較大影響。同時(shí)，經(jīng)過十幾年高速增長(zhǎng)之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系將發(fā)生重要變化。李偉認(rèn)為，住房信貸利率的提高將會(huì)影響到居民家庭的購(gòu)房能力，再加上有關(guān)涉及房地產(chǎn)業(yè)稅制的不斷完善等措施，必然會(huì)導(dǎo)致不同群體住房需求的變化。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)測(cè)，2014年，一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)跟全國(guó)保持一致，呈現(xiàn)漲幅慢慢收窄，市場(chǎng)呈降溫態(tài)勢(shì)——總體上，將由上半年的漲變?yōu)橄掳肽甑幕静粷q。

　　專家綜合分析認(rèn)為，從全國(guó)房地產(chǎn)整體環(huán)境看，年初中央及各地未出臺(tái)新的調(diào)控政策，大的調(diào)控環(huán)境平穩(wěn)，但在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，信貸未明顯放松的大背景下，時(shí)處淡季的住宅市場(chǎng)稍有降溫。從供需雙方來(lái)看，受部分銀行釋放房地產(chǎn)信貸收緊信號(hào)、個(gè)別城市房?jī)r(jià)下調(diào)聲音增多等因素影響，開發(fā)商對(duì)推盤、定價(jià)更加謹(jǐn)慎，而購(gòu)房者觀望心理繼續(xù)加重。在整體市場(chǎng)預(yù)期看淡，各市場(chǎng)參與者保持觀望的前提下，多數(shù)城市供應(yīng)量和成交量仍處于低位。

　　行業(yè)發(fā)展如何平衡？

　　“今年的樓市，不會(huì)太好也不會(huì)太壞。”這是顧云昌對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)測(cè)。

　　對(duì)于行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，楊紅旭認(rèn)為，2014年市場(chǎng)高位調(diào)整之后將會(huì)趨于降溫，導(dǎo)致企業(yè)通過銷售回籠資金的量會(huì)受到限制。另外，在國(guó)家對(duì)銀行業(yè)包括影子銀行進(jìn)行規(guī)范和治理后，中小房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面會(huì)受到一定的影響。因此，到了今年下半年，可能會(huì)有一些身板比較弱的、資金鏈比較緊張的小企業(yè)因?yàn)槭袌?chǎng)的調(diào)整和資金的偏緊而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難。

　　楊紅旭還指出，未來(lái)政府應(yīng)從三方面控制一線城市的房?jī)r(jià)。一是增加供給，將更多土地用于住宅而不是工業(yè)。二是盤活存量，很多大型國(guó)企、工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)土地存量利用效率不高，讓他重新出讓；政府要做好住房保障，包括公租房這種面向外地人的產(chǎn)品增加供應(yīng)量。三是抑制不合理需求。類似投資投機(jī)性購(gòu)房應(yīng)該通過稅收等手段來(lái)抑制。

　　李偉表示，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更加注重因地制宜和增強(qiáng)相關(guān)政策措施的區(qū)別性、針對(duì)性。2013年，部分一線城市分別推出了針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)主要矛盾的調(diào)控措施，使得調(diào)控的地區(qū)差異性和針對(duì)性增強(qiáng)。未來(lái)全國(guó)“一刀切”的調(diào)控政策將會(huì)減少，各地應(yīng)著重研究體現(xiàn)針對(duì)性強(qiáng)的地方差異性調(diào)控措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行?！敖ㄗh密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”。

　　一線城市房?jī)r(jià)高企，二三線尤其是三四線城市住房供過于求，其實(shí)凸顯著我國(guó)城市發(fā)展布局的不均衡。復(fù)旦大學(xué)教授任遠(yuǎn)表示，一線城市過高的生活成本和競(jìng)爭(zhēng)壓力，大城市病日益凸顯，使居住環(huán)境惡化。在這樣的情況下，二三四線城市不應(yīng)該僅僅把城鎮(zhèn)化理解為蓋房子，而是要發(fā)展產(chǎn)業(yè)和提升公共服務(wù)水平，吸引人口聚集。只有這樣，才能調(diào)整人口增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展之間的不均衡，從根本上解決供需矛盾。