暨南大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估碩士考研真題三-跨考考研

　　41、某資產(chǎn)評(píng)估公司受托對(duì)H公司擁有D公司的股權(quán)投資進(jìn)行評(píng)估。H公司用價(jià)值50萬(wàn)元機(jī)器設(shè)備對(duì)D公司進(jìn)行投資，占D公司總資本的25%，雙方簽訂合同時(shí)約定，該設(shè)備投資的期限為15年，投資期滿(mǎn)后以設(shè)備返還。至評(píng)估基準(zhǔn)日，該設(shè)備已投入D公司使用8年。根據(jù)預(yù)測(cè)，D企業(yè)在未來(lái)20年可以保證18%的收益率，投資期滿(mǎn)后設(shè)備的折余價(jià)值為11萬(wàn)元。若折現(xiàn)率為12%，求該股權(quán)投資的評(píng)估值。
　　四、案例分析題（本大題共2小題，共25分）
　　42、案例一（本題12分）
　　 某待估土地位于XX市XXX開(kāi)發(fā)區(qū)XX路XXX號(hào)，為一幅“七通一平”待建空地，評(píng)估基準(zhǔn)日2010年12月31日。土地總面積8000平方米，形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)或居住，允許容積率為5，覆蓋率≤50%，土地使用年限50年?，F(xiàn)運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得到下列資料：
　　（1） 根據(jù)市政規(guī)劃，該地最佳用途為商業(yè)居住混合，1~2樓商用，建筑面積10000平方米，3樓及以上居住用，建筑面積30000平方米。
　?。?） 預(yù)計(jì)建設(shè)期3年，建造完成后商業(yè)用樓可以全部售出，售價(jià)14500元/平方米，居住用樓可售出30%，半年后售出50%，其余一年后售出，售價(jià)12500元/平方米。
　　（3） 估計(jì)總建筑費(fèi)9000萬(wàn)元，3年投入比例如下：20%、50%、30%，每年均勻投入。專(zhuān)業(yè)費(fèi)為總建筑費(fèi)的10%，銷(xiāo)售費(fèi)和稅費(fèi)分別為樓價(jià)的3%、6%，開(kāi)發(fā)商要求利潤(rùn)率15%。
　　（4） 設(shè)折現(xiàn)率為10%。
　　請(qǐng)分析：為什么使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)該宗土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估？請(qǐng)闡述評(píng)估的操作步驟和計(jì)算公式，并評(píng)估該宗土地的單位地價(jià)。
　　 43、案例二（本題13分）
　　 被評(píng)估企業(yè)為一擬準(zhǔn)備上市的酒店，評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年12月31日，該酒店2009年的財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)2009年利潤(rùn)表，表中補(bǔ)貼收入30萬(wàn)元為國(guó)家給予的退稅收入，營(yíng)業(yè)外支出15萬(wàn)元為發(fā)生的專(zhuān)項(xiàng)支出。
　　 評(píng)估人員對(duì)該公司的情況進(jìn)行深入調(diào)查及對(duì)歷史數(shù)據(jù)分析后，對(duì)該企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)情況下的有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作出如下判斷：
　?。?） 該企業(yè)2009年的實(shí)際收入僅達(dá)到企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)收入的60%；
　?。?） 企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的50%，營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5%，管理費(fèi)用約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5%；
　?。?） 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的10%，其中長(zhǎng)期負(fù)債利息占財(cái)務(wù)費(fèi)用的80%；
　　（4） 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5.5%；
　?。?） 企業(yè)所得稅稅率為25%。
　　 評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估企業(yè)的實(shí)際情況及未來(lái)情況發(fā)展前景，選取了同行業(yè)5個(gè)上市公司作為參照物并經(jīng)綜合分析、計(jì)算和調(diào)整得到一組價(jià)值比率（倍數(shù)）的平均數(shù)值，具體數(shù)據(jù)如下：①市盈率為10；②每股市價(jià)與每股無(wú)負(fù)債凈利潤(rùn)的比率為7；③每股市價(jià)與每股主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的比率為3.8。
　　 要求：根據(jù)上述資料運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估該酒店市場(chǎng)價(jià)值。（最終評(píng)估值以算術(shù)平均數(shù)為準(zhǔn)，運(yùn)算中以萬(wàn)元為單位，評(píng)估結(jié)果保留兩位小數(shù)）
　　2009年利潤(rùn)表　　

項(xiàng)? 目	行	本年累計(jì)數(shù)
一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入	1	1 000 000.00
減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本	3	550 000.00
主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加	5	55 000.00
二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“－”號(hào)填列）	6	395 000.00
加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“－”號(hào)填列）	7	?
減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用	8	80 000.00
管理費(fèi)用	9	100 000.00
財(cái)務(wù)費(fèi)用	10	80 000.00
其中：利息支出	11	80 000.00
三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“－”號(hào)填列）	13	135 000.00
加：投資收益（虧損以“－”號(hào)填列）	14	?
補(bǔ)貼收入	15	300 000.00
營(yíng)業(yè)外收入	16	?
減：營(yíng)業(yè)外支出	17	150 000.00
四、利潤(rùn)總額（虧損總額以“－”號(hào)填列）	18	285 000.00
減：所得稅（所得稅稅率為25%）	19	71 250.00
五、凈利潤(rùn)（凈虧損以“－”號(hào)填列）	22	213 750.00

　　 　　注：考生需自帶計(jì)算器